建業(yè)地產(chǎn)榮獲2013中國(guó)房地產(chǎn)上市公司百?gòu)?qiáng)第21位

建業(yè)地產(chǎn)榮獲2013中國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效五強(qiáng)

      6.5%年利率，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司融資新標(biāo)桿

      繼2013年1月發(fā)行2億美金債券后，5月22日，建業(yè)地產(chǎn)（832. HK）成立21周年之際，于香港再次成功發(fā)行5年期4億美元無(wú)抵押美元債券。引人注目的倒不是其4億美元、約相當(dāng)于25億元人民幣的融資額，而是其債券年利率僅為6.5%。

      熟悉國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的人都知道，受宏觀調(diào)控等影響，地產(chǎn)企業(yè)融資較難且成本普遍較高，年利率10%以上非常正常，而國(guó)內(nèi)銀行貸款基準(zhǔn)利率目前5年期為6.4%，10年期則為6.55%，同時(shí)有土地或在建工程抵押，項(xiàng)目貸款專款專用等限制。

      因此，建業(yè)地產(chǎn)此次無(wú)抵押融資6.5%的年利率，實(shí)質(zhì)上優(yōu)于國(guó)內(nèi)中長(zhǎng)期銀行貸款的利率。

      需要特別指出的是，這樣的利率在所有中國(guó)民企非投資級(jí)地產(chǎn)公司中，與建業(yè)地產(chǎn)擁有類似債券評(píng)級(jí)（B1/BB-）的所有美元固定利息債券里，也是利率最低的。同時(shí)，基于對(duì)公司良好發(fā)展的信心，國(guó)際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在本次債券發(fā)展過(guò)程中主動(dòng)調(diào)高債券評(píng)級(jí)，由此前的B+提升至BB-。

      例如，今年3月26日，綠城中國(guó)發(fā)行3億美元5年期美元債券，利率為8.5%;廣州富力1月30日發(fā)行2億美元7年期美元債券，利率為8.75%。

      同時(shí)，在所有中國(guó)民企非投資級(jí)地產(chǎn)公司發(fā)行的美元固定利息債券里，若不分債券評(píng)級(jí)、年期多少，6.5%的利率也屬非常低，只略高于SOHO中國(guó)2012年10月31日發(fā)行的一筆6億美元債券5.75%的利率。

      而若縱向比較，這筆債券融資的利率實(shí)際上還是建業(yè)地產(chǎn)自2008年踏入境外資本市場(chǎng)以來(lái)，債券融資成本最低的一次。

      數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。比如，2010年10月14日，建業(yè)地產(chǎn)首次在香港發(fā)行五年期美元債券3億美元，利率高達(dá)12.25%；2012年4月12日，其又發(fā)行了1.75億新加坡元的2016年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.75%；2013年1月21日，在港發(fā)行的2億美元2020年到期美元債券，年利率也有8%。

      基于此，建業(yè)地產(chǎn)此番不僅自身打開(kāi)了一個(gè)低成本發(fā)債融資的新局面，還樹(shù)立了一個(gè)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司海外債券融資的新標(biāo)桿。

      五年前，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森曾形象地比喻成功上市是考進(jìn)了大學(xué)，建業(yè)需要用4年時(shí)間才能從資本市場(chǎng)畢業(yè)。針對(duì)本次資本市場(chǎng)的熱捧，胡葆森表示：“這也意味著建業(yè)正式從資本市場(chǎng)本科畢業(yè)。”

      低成本融資的效果是顯而易見(jiàn)的。例如，2010年其3億美元債券年利率為12.25%，以年利率6.5%的資金提前贖回，則粗略匡算可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用0.23億美元，折合人民幣1億多元。

      “目前人民幣升值步伐在加快，對(duì)美元匯率已創(chuàng)新高，所以，這4億美元兌換成人民幣進(jìn)入國(guó)內(nèi)項(xiàng)目后，未來(lái)再以美元還回去，當(dāng)中可享有匯兌收益，因而，其實(shí)際融資成本最終可能還要低于6.5%的年利率。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

      持續(xù)盈利，穩(wěn)定增長(zhǎng)，低利率融資的建業(yè)式啟示

      一個(gè)問(wèn)題隨之而來(lái)，即建業(yè)地產(chǎn)為何能拿到這么低的融資利率？

      全球執(zhí)行超低利率的大環(huán)境，及由此推動(dòng)的海外債券市場(chǎng)的紅火，或是一大外因。

      “為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，各國(guó)紛紛實(shí)施貨幣寬松政策，尤其是日本今年以來(lái)的量化寬松政策，使得全球資金市場(chǎng)利率超低，而國(guó)內(nèi)資金成本較高，IPO也暫停，于是不少企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)而向海外債券市場(chǎng)融資，推動(dòng)了債市繁榮。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

      通常，企業(yè)在債券市場(chǎng)融資成本的高低與其信用評(píng)級(jí)等密切相關(guān)，評(píng)級(jí)越高成本越低。但由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)議不絕于耳，地產(chǎn)公司受實(shí)力等綜合因素影響，信用評(píng)級(jí)普遍在A級(jí)以下，多為B1至BB之間，其債券融資成本自然較高，被市場(chǎng)視為高收益?zhèn)?

      而在全球低利率背景下，即便是高收益?zhèn)淅室渤首叩挖厔?shì)。比如，2007年~2011年，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商海外發(fā)債利率普遍在10%以上，而進(jìn)入2012、2013年后，從各公司的融資情況看，利率已呈明顯下降態(tài)勢(shì)，尤其是近期，不少公司的融資成本在8%~9%。對(duì)此，已有數(shù)次海外發(fā)債融資經(jīng)驗(yàn)的建業(yè)團(tuán)隊(duì)很早就提前準(zhǔn)備、周密布局，最終選在5月下旬發(fā)債，并獲成功。

      當(dāng)然，從核心因素講，這與建業(yè)自身在境外資本市場(chǎng)的既往良好表現(xiàn)有關(guān)。

      一位權(quán)威人士告訴記者，海外資本市場(chǎng)非常成熟，投資機(jī)構(gòu)們都有自己的風(fēng)險(xiǎn)收益模型，其專業(yè)與精明無(wú)需多言，能讓它們以較低的成本向國(guó)內(nèi)企業(yè)融資，一定有其專業(yè)判斷。

      事實(shí)是，自2008年登陸香港聯(lián)交所，建業(yè)地產(chǎn)業(yè)績(jī)一直呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

      以其近三年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)為例，2010年主營(yíng)收入為45.16億元，凈利潤(rùn)5.8億元；2011年，收入為66.38億元，合同銷售收入則為81.2億元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)至7.43億元；而到了2012年，雖當(dāng)年63.46億元的收入與上年基本持平，但合同銷售額卻突破100億元，達(dá)到了103.5億元，凈利潤(rùn)也沖至8.7億元。

      而從整體上看，建業(yè)每年的復(fù)合增長(zhǎng)率則在20%左右，這一點(diǎn)對(duì)投資者無(wú)疑具有很強(qiáng)的吸引力。

      同時(shí)值得一提的是，建業(yè)地產(chǎn)還相當(dāng)注重對(duì)投資者的回報(bào)。記者注意到，其上市以來(lái)已數(shù)次分紅，較高的一次每股分紅0.1元，若按其股價(jià)計(jì)算，收益率還是比較可觀的。而此前，其也曾發(fā)行過(guò)的債券，均讓投資者取得了不錯(cuò)的收益和溢價(jià)。

      由此不難看出，建業(yè)地產(chǎn)在資本市場(chǎng)和投資者那里，已樹(shù)立了自己財(cái)務(wù)穩(wěn)健的良好形象，而這與債券市場(chǎng)多數(shù)投資者追求適度高收益的風(fēng)格自然契合。

      更重要的一個(gè)因素則是，建業(yè)的省域化戰(zhàn)略與李克強(qiáng)總理當(dāng)前大力推行的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)正好吻合，從而有效消除了投資者對(duì)潛在政策風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

      2008年建業(yè)上市時(shí)，省域化戰(zhàn)略、深耕中原是建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森講給投資者的一個(gè)能聽(tīng)得懂的故事，而5年后的今天，該故事已變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，建業(yè)已完成河南18個(gè)地市的布局，并進(jìn)入20多個(gè)縣級(jí)市場(chǎng)，以較好的業(yè)績(jī)證明了該戰(zhàn)略的正確。

      而中央政府換屆之后，國(guó)家大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，面對(duì)國(guó)內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)公司廣度有余而深度不足的情況，符合政策鼓勵(lì)方向的建業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略特色隨之凸顯，國(guó)務(wù)院參事室曾二度來(lái)建業(yè)調(diào)研城鎮(zhèn)化建設(shè)，其未來(lái)較大發(fā)展?jié)摿σ采顬橥顿Y者認(rèn)可，由此成了香港內(nèi)房股的“城鎮(zhèn)化”第一股。

      加之發(fā)債后能降低財(cái)務(wù)成本、推動(dòng)公司在售物業(yè)面積增加，使公司步入更良性發(fā)展軌道，因而，建業(yè)地產(chǎn)4億美元發(fā)債計(jì)劃一出即應(yīng)者云集，并不出人意料。

      據(jù)了解，5月22日，建業(yè)發(fā)債雖因香港發(fā)布黑色暴雨預(yù)警休市半天延至中午十二點(diǎn)才開(kāi)始，但下午不到5個(gè)小時(shí)時(shí)間內(nèi)，認(rèn)購(gòu)量就迅速達(dá)到了預(yù)定額的4倍以上，從而為其以更低成本發(fā)債奠定了牢固基礎(chǔ)。

      資本助推戰(zhàn)略縱深發(fā)展，建業(yè)謀定地產(chǎn)“下半場(chǎng)”大局面

      本次發(fā)行年利率6.5%的美元債券后，其是否還有后續(xù)發(fā)債計(jì)劃以置換出成本較高的融資？

      “在贖回2010年債券后，除不能贖回的可轉(zhuǎn)債之外，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有高于10%的美元債券了。公司下一步的融資計(jì)劃將視資本市場(chǎng)狀況及企業(yè)需要而定。”建業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行副總裁、首席財(cái)務(wù)官胡冰說(shuō)。

      某種程度上，其是否繼續(xù)發(fā)債、何時(shí)發(fā)，已并不重要，關(guān)鍵的是20多億元長(zhǎng)期資金進(jìn)入，對(duì)其省域化戰(zhàn)略向縱深加速推進(jìn)將起到明顯助推作用。

      行業(yè)權(quán)威人士透露，目前中國(guó)房地產(chǎn)大局已在資本及規(guī)模實(shí)力驅(qū)動(dòng)下步入分化和優(yōu)勝劣汰的下半場(chǎng)。在這場(chǎng)角逐中，贏得資本的先手是保障戰(zhàn)略發(fā)展、產(chǎn)品和服務(wù)升級(jí)的關(guān)鍵。建業(yè)在資本市場(chǎng)的無(wú)往不利，與戰(zhàn)略縱深發(fā)展已經(jīng)形成了良性的相互支撐局面。目前，建業(yè)正發(fā)力進(jìn)駐縣級(jí)城市市場(chǎng)，并全力完善包括酒店、商業(yè)、教育等資源在內(nèi)的大服務(wù)體系。

      這兩次發(fā)債融資也意味著，建業(yè)的省域化戰(zhàn)略快馬加鞭的時(shí)刻到了。

      從目前的情況看，隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)等，上述進(jìn)程可能加快。

      “本次發(fā)債有兩個(gè)突出的感受，其一，國(guó)際資本市場(chǎng)非常成熟、客觀，鼓勵(lì)你做好人好事，為好企業(yè)發(fā)獎(jiǎng)狀和獎(jiǎng)金，本次低息發(fā)行票據(jù)，可以視作資本市場(chǎng)發(fā)的一個(gè)獎(jiǎng)狀。其二，建業(yè)一貫堅(jiān)持守信用、負(fù)責(zé)任的企業(yè)文化，并以長(zhǎng)期判斷指導(dǎo)企業(yè)行為，這種堅(jiān)持得到了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。上市五年來(lái)，建業(yè)每一年都兌現(xiàn)了對(duì)資本市場(chǎng)承諾，低息發(fā)債也可謂一個(gè)自然而然的結(jié)果。”建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森說(shuō)。

      上市五年，順利畢業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)不僅在資本市場(chǎng)樹(shù)立了一個(gè)標(biāo)桿；也在穩(wěn)健發(fā)展中創(chuàng)造了一個(gè)不大不小的傳奇；它的歷程也必將成為企業(yè)如何成功獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可的一個(gè)案例和教材。