10月19日，在寬大的辦公室里，胡葆森董事長接待了來訪的《大河財富》的記者萬軍偉。聞悉建業(yè)成功在國際資本市場發(fā)行企業(yè)債券3億美元，一向?qū)ζ髽I(yè)有著敏感觸覺的優(yōu)秀記者萬軍偉，認為建業(yè)四年來的融資歷程可作為河南中小民營企業(yè)教科書式的融資范本，于是便有了這次采訪。

      當(dāng)天，胡葆森董事長的身體有些不適，他只能站著與萬軍偉進行交談。“四年來共為河南市場融資8億美金，這8億美元，究竟是怎么拿來的？”這個命題，使得談話雙方都非常有興趣。想到能為河南的中小企業(yè)提供可資借鑒的融資模式，胡葆森董事長將這四年的辛勤耕耘之路及心路歷程，一一向萬軍偉道來。

      隨后，萬軍偉與集團副總裁胡冰就此次企業(yè)發(fā)債的細節(jié)進行了詳細的溝通。

     11月9日，《大河財富》09版刊出了《解讀建業(yè)“融資密碼”》，引起了省內(nèi)民營企業(yè)界的巨大反響。

     將此文章登載于此，與全體建業(yè)人共同分享。

      在融資征程上，建業(yè)又邁出了關(guān)鍵一步。

      2010年10月，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（832.HK）成功發(fā)行3億美元5年期固定收益?zhèn)毕⒛曷?2.25%，發(fā)行反應(yīng)熱烈，獲6倍超額認購。

      這一結(jié)果，連創(chuàng)兩項紀錄——中國同類評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債額度最大，同類評級票息最低，再次震動資本市場。這一結(jié)果，恰逢國內(nèi)“限貸令”和“限購令”出臺、樓市未來預(yù)期更加撲朔迷離之際，令人意外。

      但在建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森看來，這并不意外。“這驗證了建業(yè)戰(zhàn)略的價值所在，更顯現(xiàn)了一個企業(yè)責(zé)任與誠信的本質(zhì)。”10月下旬的一天，剛剛回國的胡葆森略顯疲憊，但自信異常，“兩年來，盡管地產(chǎn)形勢震蕩波動，但我們上市時對資本市場的承諾全部兌現(xiàn)。”

      從2006年引入凱德置地開始，建業(yè)在資本市場上的大踏步融資，已經(jīng)走過四載。借助多元化的融資渠道，四年以來，無論從資產(chǎn)規(guī)模還是實力水平，建業(yè)均完成了飛速的跨越，更贏得了資本市場的尊重和信賴。

      接連成功融資背后，“建業(yè)密碼”何在？

      3億美元發(fā)債：連創(chuàng)兩項紀錄

      建業(yè)此次發(fā)債，恰逢國務(wù)院地產(chǎn)調(diào)控新國五條出臺之際，可謂意外叢生，懸念重重。

      作為一次大規(guī)模的融資，建業(yè)在今年8月前便已著手了相應(yīng)準備工作，以接受相關(guān)機構(gòu)的評級調(diào)查。8月底，國際評級機構(gòu)標準普爾（S&P）、穆迪（Moody）展開了對建業(yè)的進場調(diào)查。他們不僅要看建業(yè)的財務(wù)報表，更主要的是對建業(yè)的省域化戰(zhàn)略進行實地調(diào)查，做出獨立客觀的評價。
      兩家評級機構(gòu)分別調(diào)查了建業(yè)的幾個地市項目。在此基礎(chǔ)上，每個機構(gòu)均用一天的時間，和高管團隊進行了認真的面對面溝通，并就他們所感興趣的問題發(fā)問。建業(yè)的成績顯然令人十分滿意。在完成上述翔實的調(diào)查工作后，這兩家評級機構(gòu)對建業(yè)的企業(yè)級別和發(fā)債級別進行了認真而客觀的評級。

      但是，就在所有準備工作完成，建業(yè)即將于10月8日開始路演之時，9月底，一場出人意料的房地產(chǎn)強勢調(diào)控——新國五條出臺。其來勢之猛，令人始料不及。“限貸令”和“限購令”的出世，令國內(nèi)宏觀調(diào)控形勢嚴峻，樓市未來預(yù)期更加撲朔迷離。

       這令建業(yè)人隱隱約約感到擔(dān)心，而且，馬上就是“十一”黃金周了，一旦黃金周銷售業(yè)績欠佳，如果在路演時投資者隨口問起建業(yè)的黃金周銷售情況，情況難免尷尬。

      發(fā)債前夕的這一變局，使得建業(yè)精心籌備的發(fā)債一時充滿懸念。但是，緊接著的消息，則完全打消了所有人的擔(dān)心。

      第一個消息來自消費者對建業(yè)的支持。在黃金周期間，建業(yè)成交套數(shù)比去年同期增加了71.8%。短短7天，簽訂購房合同者146套，正式認購123套，兩者共計269套。在地產(chǎn)新政下觀望氛圍濃厚的黃金周，消費者的表現(xiàn)詮釋了“物有所值”的含義。

      而緊接著的又一個消息，則使得這次發(fā)債提前畫上圓滿句號。

      10月8日，正式路演如期開始。此次發(fā)債的建業(yè)全球路演團隊自我國香港開始，擬經(jīng)新加坡、倫敦、紐約、波士頓，于10月15日完成發(fā)行定價。但是，在宏觀調(diào)控的非常形勢下，投資者對建業(yè)地產(chǎn)卻異常看好，認購非常踴躍。

      最終，路演團隊臨時取消了波士頓的行程，于10月13日提前一天定價，原定發(fā)行規(guī)模2億至3億美元，最終以3億美元高位確定發(fā)行規(guī)模；原定定價利率區(qū)間為12.25%至12.75%，最終以12.25%低位完成定價。同時，此次發(fā)行也創(chuàng)下中國同類評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行最大訂單和最低票息兩項紀錄，顯示了資本市場對建業(yè)的極大信任。

      公開信息顯示，此次債券發(fā)行過程中，眾多國際知名投資基金紛紛認購，亞洲投資者占58%，歐洲投資者占29%，美國投資者占13%。其中，77%的投資人為基金投資者，保險公司占10%，銀行占7%，私人銀行和其他投資者占6%。

      對于剛剛?cè)诘玫?億美元，胡葆森坦言主要將用于拿地。建業(yè)地產(chǎn)的公告，也印證了這一說法。建業(yè)地產(chǎn)表示，票據(jù)所得款項凈額為2.905億美元，計劃將其中2.5億美元用于新物業(yè)項目，3500萬美元則用于償還現(xiàn)有債務(wù)，其余用于一般企業(yè)用途。而用于新物業(yè)項目的2.5億美元將注入建業(yè)住宅集團（中國）有限公司，并成為其資本金，其中大部分將用于鄭州等重點市場的土地購置，增加土地儲備。

      四載融資路：建業(yè)財技發(fā)力

      若以建業(yè)引入凱德置地作戰(zhàn)略投資者為起點，縱觀四年來建業(yè)的融資歷程，類似的大手筆比比皆是。

      2006年10月，凱德置地宣布斥資約6.01億元，入股建業(yè)地產(chǎn)29.75％，其后的2007年8月，凱德再次動用5.18億元增持6.39％，使自己的總持股比例升至36.14％，成為建業(yè)第二大股東，對于建業(yè)的成功上市起到了重要作用。

      2008年6月，建業(yè)在香港成功上市，開啟了中西部地區(qū)地產(chǎn)企業(yè)香港上市的“破冰之旅”，并成功募集12.65億港元資金。

      2008年11月到2009年5月份，這個貨幣政策最寬松的時期，建業(yè)獲得了超過10個億人民幣的商業(yè)銀行貸款。

      2009年8月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，向私募股權(quán)基金方源資本（Fountain Vest）為首的投資團隊定向發(fā)行總價7.65億港元附認股權(quán)證的可轉(zhuǎn)債。

       時隔一年之后，建業(yè)再次從資本市場上通過發(fā)債斬獲3億美元。

      當(dāng)前房地產(chǎn)市場的客觀形勢：土地供應(yīng)方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強力進入等，都沖擊并改變著固有的房地產(chǎn)開發(fā)模式。一些主流房地產(chǎn)商將融資環(huán)節(jié)提升到了前所未有的高度，現(xiàn)有的金融運作展示了一種行業(yè)趨勢：房地產(chǎn)商正面臨角色轉(zhuǎn)換，即由開發(fā)商向投資商、運營管理商轉(zhuǎn)變。

       而建業(yè)的這一角色易位，早已完成。“就建業(yè)的融資渠道而言，多元化的特征非常明顯。”建業(yè)住宅集團副總裁、財務(wù)管理中心總經(jīng)理胡冰告訴記者，“在境外資本市場，我們以股權(quán)和發(fā)債融資為主，在國內(nèi)，以銀行貸款為主，除此之外，信托、期權(quán)、合資開發(fā)等多種渠道基本都用到了。”

       縱觀四年融資路，胡冰認為，建業(yè)這幾年在資本市場上的融資可謂環(huán)環(huán)相扣，互為貫通，一次比一次輕松。

       凱德置地注資后，由于品牌效應(yīng)，迅速使建業(yè)在資本市場上擁有了良好的形象。“新加坡人做事非常嚴謹，而且凱德置地又是亞太區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅助力建業(yè)上市，而且?guī)啄陙韽奈礈p持套現(xiàn)股份，顯示了凱德置地對建業(yè)的高度認可和信賴。這無疑會引起一種效仿。甚至有投資者聽說有凱德置地注資，連盡職調(diào)查的程序都免了，跟風(fēng)而至。”一位業(yè)內(nèi)人士透露。

       而登陸資本市場，則是建業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債的基礎(chǔ)。可轉(zhuǎn)換債的發(fā)行經(jīng)歷，則令建業(yè)學(xué)到了很多具體操作“財技”，直接為本次發(fā)行固定收益?zhèn)於嘶A(chǔ)。

     “盡管這次固定收益?zhèn)鶖?shù)額不低，但實際上建業(yè)投入的人力精力并不太多，不足三個月時間即完成了全部發(fā)債工作。”胡冰說，“從IPO初期忐忑的兩倍認購，到如今輕松的6倍認購，建業(yè)融資之路越來越暢通。”

       在境外資本市場的融資，直接注入建業(yè)住宅集團作為資本金，則有效降低了企業(yè)負債率，大大提高了建業(yè)在國內(nèi)的融資能力。

       在胡冰看來，在境外資本市場的一次次融資經(jīng)歷，對建業(yè)運營管理的最大提升，在于對計劃的精準把控，而這，也直接促使了戰(zhàn)略的穩(wěn)定和持續(xù)性。“每次融資，都需要告訴投資者在未來幾年怎么花這筆錢，在既定的時間，要盡可能不出現(xiàn)偏差。這就需要精準的計劃性。之前建業(yè)在這方面有一定偏差，但近年來，有相關(guān)制度和固化的流程做支撐，以及相應(yīng)的整套權(quán)責(zé)體系，建業(yè)計劃的精準性大大提高。而這，反過來為再次融資提供了便利。”

       源源不斷的資金活水，令建業(yè)以迅雷不及掩耳之勢，完成了足夠的土地儲備，也使得這家河南地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，一次次完成了規(guī)模和資本的快速積累，利潤更是數(shù)倍增加。

       尤其是從2008年下半年開始，洛陽、周口、商丘、漯河、鶴壁、安陽、濟源、鄭州、駐馬店等地，均出現(xiàn)了建業(yè)迅猛拿地的身影，或取得地產(chǎn)公司控制權(quán)，或聯(lián)合開發(fā)，或獨自摘地，粗略統(tǒng)計結(jié)果表明，在2008年下半年及2009年一年的時間，建業(yè)增加了1000萬平方米的土地庫存。

       建業(yè)頻繁拿地不僅說明其省域化戰(zhàn)略正加速向縱深推進，更說明打通資本通道后，其資金運轉(zhuǎn)更加良性，由此夯實了新一輪發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。

       可持續(xù)發(fā)展：遠見與戰(zhàn)略的價值

       公開信息顯示，短短四年間，建業(yè)從國際資本市場拿回8億美元。近年來，國際金融環(huán)境欠佳，融資能力往往成為民營企業(yè)尤其是中小型民營企業(yè)發(fā)展乃至存亡的關(guān)鍵。放眼河南，招商引資的成果固然可喜，而如建業(yè)這般立足本土又融通海外資本市場的企業(yè)也的確是不可多得的“融資榜樣”。而建業(yè)的接連融資成功，憑借的不僅僅是一時的“財技”，亦非簡單四載資本市場上成功經(jīng)驗的復(fù)制累加，最為根本者，是一個企業(yè)更長久的本質(zhì)所系。

       關(guān)于建業(yè)的融資密碼，胡葆森更愿意歸于“最關(guān)鍵在于企業(yè)本質(zhì)上，我們愿意做一個好人。”

       胡葆森董事長口中的企業(yè)本質(zhì)，以及做一個好人的樸素含義，若從狹義理解，在于以誠信充分贏得別人的信賴與認可；若從廣義闡釋，則為擁有可持續(xù)發(fā)展的遠見和戰(zhàn)略。而這，也成為建業(yè)屢屢融資成功的最重要武器。

       以建業(yè)的融資主渠道境外資本市場為例，2009年，建業(yè)擬發(fā)行7.65億港元可轉(zhuǎn)換債。當(dāng)消息傳出后，方源資本主動找到建業(yè)，令人意外地表示將獨力買下這部分債券。這家私募股權(quán)基金在對建業(yè)做盡職調(diào)查時，甚至財務(wù)數(shù)據(jù)都沒看，僅僅從風(fēng)險上進行了把控。

    “他們在我們上市前就跟蹤了解過，經(jīng)過了一年的觀察期后，認為建業(yè)質(zhì)地不錯，具備很好的投資價值，而且建業(yè)在資本市場上的誠信也給他們留下了深刻印象。他們甚至認為建業(yè)的房子賣得太便宜。”胡冰表示，“資本市場其實也很小，一個好的口碑非常重要。”

        一個引人注目的細節(jié)是，2008年，金融危機的沖擊下，剛剛完成上市的建業(yè)市場形勢不佳，盡管股票表現(xiàn)并不十分搶眼，但依然遵守承諾給予投資者稅后利潤30%分配和分紅。而且2008年和2009年連續(xù)兩年做到了分紅。

       事實上，廣義的可持續(xù)戰(zhàn)略，是建業(yè)贏得資本市場認可和尊重的真正原因。

     “我們是在資本市場挖了一個渠，但這個渠，建業(yè)挖了18年才通，而且活水越流越多。”胡葆森告訴記者。

      “因為借給你錢、買你股份的人，都不是短期行為。他們不僅沒見過你，甚至連河南都沒聽說過，但是憑什么相信你？只有你未來的可持續(xù)發(fā)展能力。”

       在胡葆森董事長看來，一個企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，源于麥肯錫所稱的“7S”，即結(jié)構(gòu)、制度、風(fēng)格、員工、技能、戰(zhàn)略、共同的價值觀等七個基本面——這也是一個企業(yè)最終比拼的東西。

       一言以蔽之，建業(yè)融資之功，更在“詩外”。從上個世紀90年代的“十年還本”千金一諾鑄就誠信，到如今贏得國際資本市場上的尊重和信賴；從大規(guī)模拿地儲備彈藥，到琢玉行動提升品質(zhì)；從向農(nóng)民學(xué)習(xí)過冬的智慧，到胡氏經(jīng)營哲學(xué)的風(fēng)行；從省域化戰(zhàn)略的初步探路，到十多年堅守為建業(yè)贏得尊重……從多個方面，建業(yè)的“詩外功夫”，可謂趨近完美。

       接連融資成功，不僅為建業(yè)未來發(fā)展奠定了堅實保障，更驗證了一個地產(chǎn)企業(yè)的至真品質(zhì)與穩(wěn)健本性。

     （萬軍偉，《大河報?大河財富》記者）