近日，《英才》雜志記者對(duì)話老胡，文章《利潤(rùn)暴增　胡葆森區(qū)域大佬的偏執(zhí)擴(kuò)張》一經(jīng)刊發(fā)，即引發(fā)新一輪的網(wǎng)絡(luò)關(guān)注，新浪、財(cái)富人物等網(wǎng)站競(jìng)先轉(zhuǎn)載。全文如下：

　　胡葆森把20世紀(jì)90年代中期稱為“最冷的冬天”。10年后二次面對(duì)行業(yè)低谷，他顯得從容了許多。

　　沃頓商學(xué)院校友論壇的午宴上，胡葆森落座的1號(hào)桌正對(duì)著主席臺(tái)，一群地產(chǎn)大腕們交談?wù)龤g。

　　午餐開(kāi)始得晚，約好的采訪時(shí)間已經(jīng)到了，頭道菜卻剛上。就在《英才》記者以為采訪要被推遲時(shí)，短信傳來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森已如約等候。

　　當(dāng)《英才》記者提及今年建業(yè)出色的年報(bào)成績(jī)——銷(xiāo)售額和利潤(rùn)分別增長(zhǎng)77%和296%時(shí)，胡葆森不僅沒(méi)有大談經(jīng)驗(yàn)，語(yǔ)氣里甚至帶了一點(diǎn)不好意思：“這不能說(shuō)明什么。我們的基數(shù)小，所以增長(zhǎng)比較快。我們還是資本市場(chǎng)的小學(xué)生?！?br />
　　要知道，同在香港上市的富力、SOHO、綠城、合生創(chuàng)展、碧桂園，去年的利潤(rùn)增長(zhǎng)全部為負(fù)數(shù)。

　　事實(shí)上，被胡稱作“小學(xué)生”的建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)17歲了，它的歷史幾乎和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史一樣長(zhǎng)。但在胡葆森眼中，只有十幾年歷史的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還遠(yuǎn)未成熟：“M B A教材不會(huì)研究歷史不足20年的企業(yè)。沒(méi)有20年歷史、沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)至少兩個(gè)行業(yè)周期，你是沒(méi)有資格談什么經(jīng)驗(yàn)的?！?br />
　　建業(yè)至少已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的行業(yè)周期了。

　　胡葆森把20世紀(jì)90年代中期稱為“最冷的冬天”。那時(shí)候，建業(yè)剛剛成立，第一個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有盈利，就遇上長(zhǎng)時(shí)間的宏觀調(diào)控。焦灼中熬過(guò)那個(gè)“冬天”，10年后二次面對(duì)行業(yè)低谷，胡葆森顯得從容了許多。

　　一方面，建業(yè)已經(jīng)在2008年6月上市，給自己成功披上了一件保暖衣；另一方面，與上一個(gè)“冬天”相比，2008年的行業(yè)低谷短暫得簡(jiǎn)直稱不上“冬天”。而今年春天，地產(chǎn)市場(chǎng)從冰點(diǎn)到沸點(diǎn)的瞬間轉(zhuǎn)換，速度又快得詭異。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是因?yàn)橹袊?guó)的地產(chǎn)商們變得越來(lái)越聰明了——當(dāng)市場(chǎng)蕭條跡象乍現(xiàn)，他們就主動(dòng)跳出來(lái)唱空，從“拐點(diǎn)論”到“百日大限論”，無(wú)非希望引起政府重視。就像聰明的孩子，父母責(zé)罰的手剛剛舉起，他們就大聲呼痛，以博得父母較輕的懲戒。

　　“這跟中國(guó)社會(huì)的特點(diǎn)有關(guān)”，胡葆森這樣對(duì)《英才》記者評(píng)價(jià)：“在中國(guó)，當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題不是熱點(diǎn)問(wèn)題時(shí)，政府不會(huì)管它，任由它自由發(fā)展；但是，一旦這個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題成為民眾長(zhǎng)期討論的熱點(diǎn)、成了社會(huì)問(wèn)題，政府就會(huì)采取措施。房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這樣。所以，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)不能單純從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度判斷，這個(gè)市場(chǎng)是政策市。”

　　做對(duì)了三件事

　　作為地產(chǎn)企業(yè)，如果不能跟資本市場(chǎng)完美對(duì)接，未來(lái)的命運(yùn)一定是被邊緣化。

　　在這個(gè)無(wú)法以經(jīng)濟(jì)學(xué)常理來(lái)推測(cè)的市場(chǎng)中，胡葆森認(rèn)為自己做對(duì)了三件事：與凱德合作，上市，謹(jǐn)慎買(mǎi)地。

　　今年54歲的胡葆森，從念中學(xué)、下鄉(xiāng)插隊(duì)、讀大學(xué)到工作，沒(méi)有離開(kāi)過(guò)河南。

　　1982年被派往香港工作時(shí)，這個(gè)河南人穿著最土氣的衣服、吃著最便宜的工作餐，卻能說(shuō)一口流利的英語(yǔ)——他在鄭州大學(xué)念的是英語(yǔ)專業(yè)。

　　到香港的第十個(gè)年頭，攢了幾萬(wàn)元錢(qián)的胡葆森決定下海。他選中的生意是炒樓花。幾萬(wàn)元當(dāng)然不夠，胡葆森“向朋友借了幾十萬(wàn)，一年之后，就賺回了1000多萬(wàn)?！闭f(shuō)起來(lái)很輕松，但可以想見(jiàn)，一個(gè)僅有數(shù)萬(wàn)元存款的人，卻能借來(lái)幾十萬(wàn)，其人緣和信譽(yù)，可見(jiàn)一斑。

　　這一點(diǎn)在建業(yè)上市時(shí)再一次被證明。建業(yè)上市沒(méi)有趕上地產(chǎn)業(yè)最好的時(shí)光，但它的陣勢(shì)卻稱得上輝煌。在香港公開(kāi)招股時(shí)，柳傳志、潘石屹、王石、李思廉、任志強(qiáng)、馮侖、方風(fēng)雷等商界風(fēng)云人物悉數(shù)到場(chǎng)，被媒體戲稱為“八星助陣”。其中不少人還以個(gè)人名義認(rèn)購(gòu)了上千萬(wàn)美元的建業(yè)股票。

　　1992年，胡葆森創(chuàng)立了建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。這是一個(gè)艱難的選擇。有人說(shuō)，河南是塊投資的“鹽堿地”，但在鹽堿地里長(zhǎng)大的胡葆森說(shuō)：“正因?yàn)楹炔粦T鹽堿水的人都不來(lái)，才給了喝慣這種水的我一個(gè)機(jī)會(huì)?！?br />
　　成立最初，建業(yè)是與建行合資的。1994年，國(guó)家要求金融機(jī)構(gòu)退出實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)，胡葆森只好買(mǎi)下建行所持的建業(yè)股份，百分之百持有。這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)并不是他想要的。胡葆森一直認(rèn)為，作為地產(chǎn)企業(yè)，如果不能跟資本市場(chǎng)完美對(duì)接，未來(lái)的命運(yùn)一定是被邊緣化。而一家百分之百私人持股的公司，顯然很難上市。

　　據(jù)說(shuō)，在華潤(rùn)收購(gòu)萬(wàn)科股份后，胡葆森曾羨慕地跟王石說(shuō)：“如果華潤(rùn)愿意買(mǎi)建業(yè)，我愿意出售50%的股權(quán)。”

　　2006年，胡葆森終于找到了一個(gè)“最合適的投資者”。在他的好友、高盛高華證券董事長(zhǎng)方風(fēng)雷的引薦下，胡葆森與新加坡嘉德置地總裁廖文良很快談妥，由嘉德的中國(guó)區(qū)子公司凱德置地以戰(zhàn)略投資者身份進(jìn)入建業(yè)，取得29.75%的股權(quán)，作價(jià)6.01億元人民幣。整個(gè)交易只用了45天就完成了。

　　引入凱德置地?zé)o疑是胡葆森為建業(yè)上市準(zhǔn)備的一個(gè)重要砝碼。不過(guò)，在胡看來(lái)，凱德給建業(yè)帶來(lái)的還有很多“綜合性收益”：“凱德和建業(yè)的風(fēng)格都是穩(wěn)健型的，在這一點(diǎn)上我們很一致。在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的品種、產(chǎn)品形態(tài)上，凱德又正好和我們形成互補(bǔ)?！?br />
　　堅(jiān)持在2008年上市，也是一個(gè)需要勇氣的決定。由于全球金融危機(jī)和房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，建業(yè)此次的融資數(shù)目比計(jì)劃縮水了1億多美元。不過(guò)，胡葆森表示“抉千斤之貨者，不計(jì)缽兩之爭(zhēng)”。

　　上市之后，建業(yè)一口氣在河南的二、三線城市拿下5塊地——“剛上市、有錢(qián)”固然是一個(gè)原因，但另一個(gè)更重要的原因是，在行情低迷時(shí)拿地，成本肯定是最低的。此前，在地價(jià)偏高的2006年底到2008年6月，建業(yè)沒(méi)有拿過(guò)一塊地。

　　對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，胡葆森的態(tài)度是：“長(zhǎng)期樂(lè)觀、短期謹(jǐn)慎?！?br />
　　長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面還是好的，城市化也是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。20年以后，中國(guó)的城市化可能還不到70%?！叭珖?guó)平均住宅產(chǎn)業(yè)化率要達(dá)到60%以上，20年恐怕都不行，更何況還有縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)呢。大勢(shì)誰(shuí)也不可逆，誰(shuí)也不能阻攔中國(guó)的城市化進(jìn)程”；但短期要謹(jǐn)慎，“寧肯拿回來(lái)的錢(qián)在賬上趴著，也不要一下子花完。”

　　這一點(diǎn)，有案例可以對(duì)照。同處河南的鑫苑地產(chǎn)，比建業(yè)早半年上市，上市后立刻開(kāi)始在全國(guó)范圍快速、高價(jià)拿地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，鑫苑上市籌到的資金幾乎全部花在買(mǎi)地上，而到了2008年底的行業(yè)低谷，它手中的土地價(jià)格幾乎跌去一半。胡葆森掛在嘴邊的一句話是：“冬天買(mǎi)地、夏天賣(mài)房?！钡览砗芎?jiǎn)單，但要在冬天里有錢(qián)買(mǎi)地，就不那么容易做到了。

　　后天很美好，但活過(guò)明天更重要。

　　做深做透的風(fēng)險(xiǎn)

　　他提出“深耕河南”、“造福中原人民”的時(shí)候，不少人覺(jué)得這只是一個(gè)政治噱頭。

　　馮侖曾說(shuō)：“全國(guó)化房企學(xué)萬(wàn)科，區(qū)域化房企學(xué)建業(yè)。”

　　胡葆森是“省域化”概念的最早提出者，他提出“深耕河南”、“造福中原人民”的時(shí)候，不少人覺(jué)得這只是一個(gè)政治噱頭。但胡葆森認(rèn)為，省域化戰(zhàn)略其實(shí)首先保證的是經(jīng)濟(jì)利益：“全國(guó)到處跑的企業(yè)，可能比我多賺幾個(gè)億，但在區(qū)域影響力上，肯定不如我。他們的目標(biāo)客戶群不穩(wěn)定，對(duì)某個(gè)城市發(fā)展的影響力也小。跟這樣的企業(yè)相比，用不了10年，大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們更能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙重成果。”

　　按照建業(yè)的內(nèi)部規(guī)劃，胡葆森心中的“河南”，不只是地理概念上的河南。以鄭州為圓心，半徑數(shù)百公里的區(qū)域，都在建業(yè)的戰(zhàn)略地圖中。目前建業(yè)地產(chǎn)的活動(dòng)范圍在半徑300公里的圓內(nèi)，按照計(jì)劃，5年之后，這個(gè)圓的半徑將擴(kuò)大到350公里；10年之后，400公里。那時(shí)候，這個(gè)圓實(shí)際上已經(jīng)把濟(jì)南、太原、西安等城市都包括了進(jìn)來(lái)，常住人口約3億?！?億人的市場(chǎng)還不足以培養(yǎng)一個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)嗎？”

　　然而，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，建業(yè)的這個(gè)“圓”畫(huà)得未免有點(diǎn)過(guò)于理想化了。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《英才》記者說(shuō)：“鄭州是河南的省會(huì)，所以建業(yè)立足鄭州、向河南其他城市擴(kuò)張，沒(méi)有問(wèn)題。但要以鄭州為圓心、向別的省擴(kuò)展，很可能會(huì)遇到瓶頸，因?yàn)樵谌珖?guó)來(lái)看，鄭州的號(hào)召力并不強(qiáng)。濟(jì)南、太原的老百姓憑什么要相信一家河南來(lái)的房產(chǎn)商呢？”

　　除了10年后可能遇到的瓶頸外，還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題擺在胡葆森面前：如果那些全國(guó)性的地產(chǎn)大佬們也來(lái)河南呢？根據(jù)萬(wàn)科2009年5月的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，其新增加的8個(gè)項(xiàng)目，只有一個(gè)在一線城市，其余全部在二、三線城市。而綠地、綠城已經(jīng)在鄭州開(kāi)發(fā)了不少項(xiàng)目。

　　不過(guò)，胡葆森對(duì)此卻并不在意：“如果萬(wàn)科來(lái)河南，這里的市場(chǎng)可能只是它的百分之一；但河南卻是建業(yè)的百分之百。”言下之意，大家重點(diǎn)不同，發(fā)力的程度也不會(huì)一樣。2008年，建業(yè)在河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率為5.1%。

　　而且，在胡葆森看來(lái)，全國(guó)大佬們要來(lái)河南，攔是攔不住的：“中國(guó)的主流地產(chǎn)商是在2003年‘8.31’大限之后形成的。由于土地成本的上升，一線城市的開(kāi)發(fā)商會(huì)向二線城市轉(zhuǎn)移，二線的向三線轉(zhuǎn)移……這一輪調(diào)整要?dú)v經(jīng)10年，大概到2012年左右結(jié)束。最后留在一線城市的開(kāi)發(fā)商將都是有外資背景的——在這個(gè)行業(yè)，一切都是資本在主導(dǎo)、推動(dòng)。”

　　《2009年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》印證了這種判斷：二線城市銷(xiāo)售額的冠、亞軍，是兩家大型全國(guó)化房企：萬(wàn)科和中海；而三、四線城市銷(xiāo)售榜的前三甲，則是起步于廣州、杭州這樣一、二線城市的地產(chǎn)商：碧桂園、綠城和雅樂(lè)居。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)將有兩種地產(chǎn)企業(yè)活得最好：一種是大而強(qiáng)的，像萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)置業(yè)。第二種是精而專的。他們或者專精于某一種產(chǎn)品，比如萬(wàn)達(dá)專做商業(yè)地產(chǎn)；或者專精于某一種形態(tài)，比如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)；或者專精于某一個(gè)區(qū)域。

　　顯然，胡葆森要做的就是“專精于某一個(gè)區(qū)域”：“我們專注于一個(gè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域不斷在放大，但這種放大必須是一個(gè)水到渠成的過(guò)程，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)達(dá)到飽和的時(shí)候，讓它自然地外延。”

　　不過(guò)，專注于某一個(gè)區(qū)域，雖然容易“做深做透”，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也更集中。這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，而且“區(qū)域地產(chǎn)畢竟不是主流，雖然他們短時(shí)期內(nèi)可以在某一個(gè)區(qū)域里擁有最高的市場(chǎng)占有率、最好的品牌號(hào)召力，但很難進(jìn)一步做大。如果不跨出區(qū)域、做全國(guó)布局，未來(lái)肯定會(huì)遇到發(fā)展的天花板。”楊紅旭這樣評(píng)價(jià)。

“最累”的地產(chǎn)商

　　他坦言自己活得“并不瀟灑”。他與王石、馮侖一起，并稱“地產(chǎn)三君子”。

　　“中國(guó)的地產(chǎn)商是最累的，因?yàn)樾袠I(yè)配套程度低。在美國(guó)，地產(chǎn)商不需要到處找錢(qián)，只要有好項(xiàng)目，馬上就會(huì)有錢(qián)來(lái)找你。而中國(guó)不一樣，我們得自己去找錢(qián)、去找能配合的建筑商，還得隨時(shí)防范政策風(fēng)險(xiǎn)。”

　　基于這種認(rèn)識(shí)，胡葆森曾給斯坦福投資基金的亞洲區(qū)總經(jīng)理張震分析：中國(guó)現(xiàn)在5萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，最后能進(jìn)入投資視野的不會(huì)超過(guò)100家，而你肯拿錢(qián)投資的不會(huì)超過(guò)10家?！安荒塬@得資本通道，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)只能在邊緣掙扎，隨時(shí)可能倒閉?！?br />
　　正因?yàn)檫@種生死考驗(yàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)商可能會(huì)使用比別人更多的手段與招數(shù)。于是，有人調(diào)侃說(shuō)，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里沒(méi)有好人，即使是好人，看上去也像壞人。

　　面對(duì)這種觀點(diǎn)，胡葆森替地產(chǎn)商們打抱不平：“開(kāi)發(fā)商是有一些問(wèn)題，但要客觀地來(lái)看?！?br />
　　王石在建業(yè)上市后曾表示，“此次建業(yè)成功上市，不僅僅是建業(yè)本身的影響力，也是建業(yè)創(chuàng)始人胡葆森先生個(gè)人魅力得到社會(huì)認(rèn)可的結(jié)果”。

　　胡葆森是一個(gè)憂患意識(shí)很強(qiáng)的人，他坦言自己活得“并不瀟灑”。這個(gè)“不瀟灑”的人與王石、馮侖一起，并稱“地產(chǎn)三君子”。他為全體地產(chǎn)商的命運(yùn)擔(dān)憂。

　　6年前，胡葆森曾參觀順馳，并與孫宏斌聊了一整天。那時(shí)候，順馳已經(jīng)有走出天津、向全國(guó)擴(kuò)張的想法了，胡隱隱覺(jué)得，順馳面前有潛伏著的風(fēng)險(xiǎn)。但沒(méi)想到，危機(jī)來(lái)得這樣快。盡管很累，胡葆森卻沒(méi)打算借助政府的力量。他說(shuō)，自己可能是跟當(dāng)?shù)卣燥堊钌俚钠髽I(yè)家。

　　在建業(yè)成立10周年的晚宴上，胡葆森介紹來(lái)賓，第一個(gè)介紹的是10年前就已下臺(tái)的一位老處長(zhǎng)——那是當(dāng)年鼓勵(lì)他下海的人，接下來(lái)是朋友，然后是自己的母親，最后才介紹在任的市長(zhǎng)、書(shū)記。這個(gè)細(xì)節(jié)讓馮侖印象特別深刻，他對(duì)“老胡”的評(píng)價(jià)是：待人很寬，做人很厚，立意很高。

　　朋友口中的“老胡”是個(gè)念舊的人。他的手機(jī)是幾年前的款式、黑白屏的；反反復(fù)復(fù)讀的書(shū)是20年前版本的《菜根譚》。據(jù)說(shuō)，從創(chuàng)業(yè)以來(lái)，“老胡”從來(lái)沒(méi)有開(kāi)除過(guò)一個(gè)員工。
這樣的“老胡”，不愿輕易評(píng)價(jià)自己的企業(yè)：“評(píng)價(jià)建業(yè)，還要再等3年。等我們20周年的時(shí)候吧?！?

“沒(méi)感到太大的沖擊”

　　是不是真正復(fù)蘇了？三季度的數(shù)字非常重要。

　　《英才》：最近兩三個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)以匪夷所思的速度重新“火”了起來(lái)。你怎么看？

　　胡葆森：中國(guó)經(jīng)濟(jì)深層次的矛盾沒(méi)有解決：第一是增長(zhǎng)方式的問(wèn)題；第二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。這兩個(gè)問(wèn)題是30年中積累下來(lái)的，不可能在短時(shí)間內(nèi)得到解決。既然這些問(wèn)題沒(méi)解決，房地產(chǎn)的表現(xiàn)就不是建立在改善后的宏觀經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上取得的健康的、良性的增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)在只能說(shuō)是信心的恢復(fù)——觀望的人又開(kāi)始買(mǎi)房了，投資客也進(jìn)來(lái)了。所謂的復(fù)蘇就是在這種局面下造成的。至于是不是真正復(fù)蘇了？三季度的數(shù)字非常重要。

　　《英才》：建業(yè)2007年和2008年上半年都沒(méi)有大筆投資，直到2008年下半年才重新開(kāi)始投資。你的判斷依據(jù)是什么？

　　胡葆森：任何行業(yè)都有自己的周期，房地產(chǎn)的周期可能是5年一次或者七八年一次。要是在最高的時(shí)候買(mǎi)地、最低的時(shí)候賣(mài)房，點(diǎn)就踩錯(cuò)了。要反過(guò)來(lái)，應(yīng)該盡量做到在去年那種形勢(shì)下多買(mǎi)一點(diǎn)地，明年或后年好的時(shí)候再賣(mài)房。

　　《英才》：看去年的年報(bào)，所有在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中，建業(yè)的業(yè)績(jī)是最好的。

　　胡葆森：只能說(shuō)是增長(zhǎng)情況最好的。因?yàn)槲覀?007年的基數(shù)小，所以2008年的增長(zhǎng)率很高。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，某一年的增長(zhǎng)率很高，并不能說(shuō)明什么問(wèn)題，關(guān)鍵在于能不能保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　《英才》：那么，如何才能保持長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)呢？

　　胡葆森：現(xiàn)在，我們的目標(biāo)市場(chǎng)是18個(gè)地級(jí)城市。但有些城市已經(jīng)沒(méi)有土地了，那現(xiàn)在要做的，就是在市場(chǎng)空白的城市趕緊補(bǔ)充土地，否則團(tuán)隊(duì)和市場(chǎng)就沒(méi)有產(chǎn)品可做了。建業(yè)跟其他企業(yè)不太一樣。我們的戰(zhàn)略聚焦于在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，這個(gè)區(qū)域恰好是房地產(chǎn)發(fā)展比較平穩(wěn)的區(qū)域，沒(méi)有大起大落，所以我們的經(jīng)營(yíng)一直處在比較平穩(wěn)的狀態(tài)。去年最差的時(shí)候也沒(méi)有停止投資，前年最好的時(shí)候也沒(méi)有瘋狂擴(kuò)張。

　　《英才》：在房?jī)r(jià)飛速上漲的過(guò)程中，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建房成本中各部分的比例有沒(méi)有發(fā)生變化？

　　胡葆森：沒(méi)有太大變化，50%-60%的錢(qián)還是落入了政府的口袋。這不光包括土地成本、開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房者交的稅，就說(shuō)建筑用的鋼材，在進(jìn)入工地前，政府就已經(jīng)掙了一筆——鋼廠的稅收。

　　《英才》：目前很多一線城市出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，你對(duì)未來(lái)幾年中商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有什么樣的判斷？

　　胡葆森：現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)的模式一般是持有而非銷(xiāo)售，持有的話，一般前3年是不賺錢(qián)的，要“養(yǎng)”，3年之后才開(kāi)始賺錢(qián)。但現(xiàn)在主要的資金渠道——銀行貸款，大都是一年、兩年期的，還沒(méi)等賺錢(qián)呢，就已經(jīng)被催著還款了。

　　國(guó)內(nèi)支撐商業(yè)地產(chǎn)的金融工具太少了。房地產(chǎn)信托剛剛開(kāi)始，房地產(chǎn)基金主要還是以外資為主、人民幣的房地產(chǎn)基金很少，產(chǎn)業(yè)基金也才剛開(kāi)了個(gè)口子，再加上公司債和企業(yè)借款，這些配套發(fā)展起來(lái)了，商業(yè)地產(chǎn)才有可能真正發(fā)展起來(lái)。

　　《英才》：據(jù)說(shuō)你當(dāng)年在香港炒樓花時(shí)，借了朋友幾十萬(wàn)塊錢(qián)，當(dāng)時(shí)為什么敢冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)？

　　胡葆森：那也算是逼上梁山吧，沒(méi)辦法。那時(shí)候香港有3000家中資企業(yè)，做貿(mào)易根本賺不到錢(qián)。那時(shí)剛好趕上香港樓市的一個(gè)高潮期，我就借了幾十萬(wàn)，買(mǎi)了兩套房，后來(lái)一看，房?jī)r(jià)升得很厲害，就又去借，前后大概一共借了一兩百萬(wàn)，買(mǎi)過(guò)十來(lái)套房子。因?yàn)槭?比9的杠桿，拿100萬(wàn)可以買(mǎi)1000萬(wàn)的房子，所以，房?jī)r(jià)一漲，賺得很快，兩三年就賺了兩三千萬(wàn)。

　　《英才》：你是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)偏好型的人嗎？

　　胡葆森：其實(shí)那時(shí)候是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的。因?yàn)榉績(jī)r(jià)在一段時(shí)期內(nèi)會(huì)一直上漲。一個(gè)浪頭過(guò)去，至少有兩三年時(shí)間。我肯定會(huì)在這兩三年內(nèi)把房子都賣(mài)掉，不會(huì)等它跌下來(lái)再去賣(mài)。當(dāng)然，這種機(jī)會(huì)不是經(jīng)常有的。在我記憶中，從1991年到現(xiàn)在，除了我趕上的那一波，還有就是1996年左右出現(xiàn)過(guò)一次，比較短暫，大概只有一年時(shí)間。然后就是2007年了。

　　《英才》：建業(yè)成立17年來(lái)，經(jīng)歷過(guò)的最冷的冬天在什么時(shí)候？

　　胡葆森：1993年下半年到1997年底的那一輪調(diào)整。那一次調(diào)整的時(shí)間比較長(zhǎng)，地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模也小，市場(chǎng)剛剛開(kāi)始發(fā)育，而且當(dāng)時(shí)建業(yè)剛剛成立，耐寒的能力不強(qiáng)。你看我頭發(fā)都白了，就是在那個(gè)時(shí)期熬的。這次的冬天(2008年)雖然也很冷，但我們上市了，剛拿了不少錢(qián)，耐寒能力提高了，所以沒(méi)感到太大的沖擊。