3月29日，建業(yè)新生活有限公司（以下簡稱“建業(yè)新生活”或“公司”，股票代碼：09983.HK）在線上發(fā)布2020全年業(yè)績。這是自2020年5月15日登陸港股市場后的第一份年度業(yè)績報，也用數(shù)字再次證明了自身實力。建業(yè)新生活董事會主席王俊、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁王乾及新生活管理團隊出席發(fā)布會。

2020年，盡管受到新冠肺炎疫情影響，但公司經(jīng)營效益穩(wěn)步提升，物業(yè)管理規(guī)模、營收、凈利潤等核心指標增長迅猛。公司實現(xiàn)營業(yè)收入26.5億元，同比增長51.3%；毛利同比增長49.4%至8.6億元；凈利潤同比增長93.5%至4.4億元；歸屬于股東凈利潤為4.3億元，同比增長82.3%，每股基本盈利為0.3827元，同比增長47.0%。從管理規(guī)模看，在管總建筑面積達1億平方米，同比增長75.5%；合約總建筑面積1.87億平方米，同比增長62.7%。年報顯示，利潤增加主要有三方面，一是物業(yè)管理及增值服務中，在管面積大幅增加及增值收入增加；二是集團“建業(yè)+”平臺的注冊用戶數(shù)量大幅攀升，導致生活服務的收入增加；三是集團推行提質增效措施，管理費用率持續(xù)降低所致。

一、在管面積與合約面積快速擴張，關聯(lián)地產(chǎn)未來亦有望貢獻穩(wěn)定增量

據(jù)年報顯示，截至2020年12月31日，公司在管面積與合約面積規(guī)模已分別達到1億平方米及1.87億平方米，較2019年分別增長0.43億平方米及0.72億平方米，同比增長分別為75.5%及62.7%。2018-2020年，在管面積與合約面積年平均復合增長率分別為97.3%及62.9%，內生增長動力強勁。

公司物業(yè)管理及增值服務已覆蓋河南全省18個地級市（包括104個縣級市中的97個），以及海南海口市、新疆庫爾勒市、河北衡水市，服務427個物業(yè)項目、逾150萬名業(yè)主及住戶。

新增在管面積中來源于關聯(lián)公司及第三方的面積分別為0.16億平方米及0.27億平方米。合約面積中來源于關聯(lián)公司及第三方的面積分別為0.17億平方米及0.54億平方米。管理規(guī)模實現(xiàn)高速擴張，呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的良好態(tài)勢。截至2020年12月31日，第三方物業(yè)開發(fā)商的在管面積占公司的在管總建筑面積約45.1%，較2019年末增加14個百分點。該數(shù)據(jù)已經(jīng)足夠說明建業(yè)新生活的強大品牌力。

隨著建業(yè)地產(chǎn)項目的陸續(xù)交付，以及圍繞已有項目開展收并購和外拓，公司于河南省內的項目密度將進一步提升。公司在河南省內深耕優(yōu)勢明顯，知名度和美譽度均較高，后續(xù)將繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢提升河南市占率。并且，公司未來有望通過項目代建、第三方外拓以及并購將經(jīng)營范圍至大中原區(qū)域。

據(jù)國信證券研報分析，預計2021年公司的在管面積、合約面積將分別達到1.7億平方米、2.3億平方米。預計2021年新增面積中，來自建業(yè)關聯(lián)公司的面積約為1400萬平方米，來自第三方收并購的面積約為4000萬-5000萬平方米，來自第三方收并購的新增面積占比將達75%左右。

公司區(qū)域長期深耕優(yōu)勢明顯，建業(yè)品牌在河南省及大中原區(qū)域的知名度和美譽度較高，聚集效應將會提升公司成本控制和快速拓展的能力，提升物業(yè)服務基礎板塊的經(jīng)營水平。

二、營業(yè)收入超26.5億，同比增長51.3%，延續(xù)增長勢頭，增值服務貢獻度提升

報告期內，建業(yè)新生活總營業(yè)收入由2019年17.5億元增至26.5億元，同比增長51.3%，物業(yè)管理收入和增值服務收入分別達到8.6億元、6.2億元。實現(xiàn)營業(yè)收入上升的主要原因是物業(yè)管理面積增加，以及增值服務的不斷豐富與發(fā)展。對比截至目前已披露年報的上市物企的營收增速，建業(yè)新生活的營收增速處于行業(yè)頭部，在今年新上市物企中，增速亦表現(xiàn)突出，發(fā)展勢頭持續(xù)向好。

建業(yè)新生活收入來自三大業(yè)務，分別為物業(yè)管理及增值服務、生活服務、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務。報告期內，物業(yè)管理及增值服務、生活服務兩大業(yè)務板塊保持高速增長，“建業(yè)+”平臺、成本管控、疫情防控等方面亮點頻出，行業(yè)地位和品牌價值持續(xù)攀升。

其中，物業(yè)管理及增值服務是建業(yè)新生活最大的收入來源，公司通過提供優(yōu)質的基礎物業(yè)服務，為客戶打造上乘的居住體驗，提升客戶粘性，為向潛在廣大客戶提供全方位、多元化的增值服務打下堅實基礎。2020年，物業(yè)管理及增值服務收入約22.0億元，較去年同期增長約63.9%，占總收入的82.8%，繼續(xù)保持高增長。該業(yè)務分部收入的增長一方面是因為物業(yè)管理的在管面積由2019年的5,698萬平方米增加至2020年的10,002萬平方米，使得物業(yè)管理收入增加；另一面是因為營銷代理、 智慧社區(qū)解決方案、增值服務等增值服務業(yè)務的增加，帶動增值服務收入增加。社區(qū)增值服務的收入貢獻度明顯提升，較2019年增長逾7個百分點，表明公司多元業(yè)務機構進一步優(yōu)化。

2020年，生活服務業(yè)務實現(xiàn)收入3.66億元，同比增長18.7%。“建業(yè)+”平臺發(fā)力，得益于疫情期間“線上化”服務需求的爆發(fā)，“建業(yè)+”平臺的注冊用戶由2019年的約218.6萬名增至2020年的約367.2萬名，同比增長68.0%。

目前，物業(yè)管理企業(yè)除了物業(yè)管理服務收入基本上都在布局多元化增值服務板塊，從年報數(shù)據(jù)可以看出，除管理面積、收并購等因素外，多元化增值服務收入上升是建業(yè)新生活業(yè)績增長的主要原因。

三、凈利潤增長近九成，盈利能力穩(wěn)步向好

2020年，建業(yè)新生活的毛利潤和凈利潤都維持高速增長，盈利能力進一步提升。毛利實現(xiàn)8.6億元，同比增長約49.4%，毛利率為32.4%，主要由于管理規(guī)模提升帶來的降本增效及社區(qū)增值服務的規(guī)模提升所致。凈利潤4.4億元，同比增長89.3%，凈利潤率為16.6%，較去年同期上升3.3個百分點，顯示了企業(yè)管理效率方面的提升以及成本方面的有效管控。

報告期內，物業(yè)管理及增值服務收入約為22億元，同比增長約69.3%，毛利率為31.3%；生活服務收入約為3.7億元，同比增長約18.4%，毛利率為32.7%；商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務收入約為0.9億元，毛利率為60.0%。整體盈利能力保持穩(wěn)定增長。

從不同業(yè)務板塊的盈利能力看，商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務2019-2020年的毛利率水平在60%以上；非業(yè)主增值服務的毛利率始終保持在45%以上；社區(qū)增值服務、生活服務的毛利率均保持在30%以上，因堅持提供高品質物業(yè)服務，基礎物業(yè)管理的毛利率水平基本保持在16%上下。

四、深化“建業(yè)+”APP與線上線下融合發(fā)展，創(chuàng)新業(yè)務模式

建業(yè)新生活在河南省是絕對的頭部品牌，依靠在河南區(qū)域的市場影響力，公司建立起覆蓋線上、線下生活服務體系的“建業(yè)+”生活服務平臺，有著強大的競爭力。“建業(yè)+”平臺注冊用戶及GMV始終保持高速成長，得益于疫情期間“線上化”服務需求的高速增長。據(jù)年報顯示，2020年，“建業(yè)+”平臺用戶數(shù)達到367.2萬人，新增注冊用戶148.6萬人，同比增長68.0%；全年實現(xiàn)累計總交易額7.8億元，同比大幅增長83.8%。預計隨著公司覆蓋用戶范圍持續(xù)擴張，“建業(yè)+”平臺GMV未來有望延續(xù)快速增長。

“建業(yè)+”平臺月活躍數(shù)為110.4萬人。更重要的是，“建業(yè)+”突破了社區(qū)管理的邊界，其注冊用戶并不局限于建業(yè)業(yè)主，事實上非建業(yè)業(yè)主的注冊數(shù)更多，一方面說明“建業(yè)+”APP的價值，為更多人提供全方位的生活服務；另外一方面也有助于在未來形成飛輪效應，加速線上線下生活融合。

公司致力于打造新型生活方式服務平臺。“建業(yè)+”平臺整合建業(yè)內部資源及一系列電商平臺、知名企業(yè)、品牌等外部資源，意圖服務整個大中原的客戶群。

“建業(yè)+”平臺的生活服務板塊將充分利用區(qū)域人群聚集優(yōu)勢，發(fā)揮乘數(shù)效應，擴大用戶覆面。國信證券研究報告顯示，預計2021年“建業(yè)+”用戶數(shù)將超過500萬，未來三年“建業(yè)+”的服務群體每年將以百萬級的人數(shù)增長，“建業(yè)+”平臺將成為公司收入增長的主要動力之一。

建業(yè)新生活是線上線下融合發(fā)展最全面的物業(yè)公司，自身有成熟的“建業(yè)+”APP，其中涵蓋用戶的餐飲、出游、娛樂等各個方面。而且高瓴作為基石投資者，其為公司帶來了醫(yī)療、寵物醫(yī)院等方面的合作資源，未來“建業(yè) +”大概率會打造成和其他物業(yè)公司區(qū)別最大的核心競爭力。

五、項目儲備充足，未來增長有穩(wěn)定支撐

公司憑借品牌優(yōu)勢通過內涵式增長擴充業(yè)務，從儲備管理面積來看，2020年建業(yè)新生活儲備面積達到8,657萬平方米，同比增長50.0%，在合約面積中的占比達到46.4%。總在管項目達到427個，較2019年末的312個增加115個，已覆蓋全國4個省、直轄市及自治區(qū)。為企業(yè)未來管理規(guī)模的擴張及收入的增長提供了充足動力。

截至2020年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)土地儲備規(guī)模達5,265萬平米，預計關聯(lián)公司持續(xù)交付將貢獻穩(wěn)定增量面積。

目前，公司2020年整體平均物管單價為1.81元/平方米/月，收繳率有所提高，為91.7%，較2019年上漲1.6個百分點。

六、住宅與非住宅業(yè)態(tài)并重，公共及其他物業(yè)發(fā)展迅速

建業(yè)新生活的管理業(yè)態(tài)持續(xù)向多元化發(fā)展，主要分為五類，分別是住宅（含底商）、商業(yè)及寫字樓、公建、城市服務及其他物業(yè)。公司在持續(xù)擴大住宅管理規(guī)模的同時，大力拓展非居業(yè)態(tài)，特別是在公共服務領域取得了積極成效。目前，建業(yè)新生活的非居業(yè)態(tài)占在管總建筑面積的比例已超過四成，并呈現(xiàn)出持續(xù)增長態(tài)勢。

物業(yè)服務是公司的基本盤和壓艙石，為保持建業(yè)新生活中部第一的行業(yè)地位，下半年將加強物業(yè)外拓力量，重點通過收并購擴大公司服務范圍。此外，科技賦能是降本增效的必選之路，目前公司已啟動智慧化物業(yè)服務供應鏈建設，將重點加大智慧物業(yè)的投入力度，重點評估科技投入的效果，結合組織管理，盡快實現(xiàn)降本增效的目標。

七、市場化外拓持續(xù)加碼，省外布局開始提速

除關聯(lián)公司交付外，公司亦依靠在大中原區(qū)域的影響力持續(xù)發(fā)力市場化外拓及收并購。2020年12月末，公司以1億元交易對價收購泰華錦業(yè)51%股權，泰華錦業(yè)在管項目主要位于河北省衡水市，截至2020年8月末，泰華錦業(yè)的在管/合約面積分別為938/1,251萬平米。通過此次收購公司的省外布局更進一步，未來也有望持續(xù)提高在河北區(qū)域的項目密度。

從項目來源分析，公司來自建業(yè)地產(chǎn)及其聯(lián)營公司或合資企業(yè)的在管面積占比呈現(xiàn)降低趨勢，而外拓項目的在管面積比重進一步提升，市場化外拓能力增強。截至2020年底，來自建業(yè)地產(chǎn)及其聯(lián)營公司或合資企業(yè)的在管面積約為5,492萬平方米，占總在管面積的54.9%，占比較2019年降低14個百分點。在新增的在管面積及合約面積中，第三方開發(fā)商的占比已經(jīng)分別占到63.6%及75.8%，成為管理規(guī)模增長的主要來源，市場化外拓呈現(xiàn)出強勁趨勢。

八、社區(qū)增值服務收入規(guī)模形成，非業(yè)主增值服務貢獻穩(wěn)定。

隨著公司的物業(yè)管理項目規(guī)模增加、業(yè)主數(shù)量增長以及社區(qū)生態(tài)圈的日臻完善，公司積極拓展增值服務，主要包括社區(qū)增值服務和非業(yè)主增值服務兩類。2020年，建業(yè)新生活增值服務收入13.4億元，同比增長78.7%，其中社區(qū)增值服務收入為6.2億元，占比為46.6%，提升8.5%，收入規(guī)模化已形成。公司非業(yè)主增值服務收入約為7.1億，同比增長54.1%，貢獻穩(wěn)定。

公司于2020年9月納入恒生綜合指數(shù)，11月納入MSCI中國小型股指數(shù)，該指數(shù)旨在衡量中國市場小型股板塊的表現(xiàn)，涵蓋具有良好經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展?jié)摿Φ墓荆緝r值獲得進一步認可。

根據(jù)光大證券2021年1月27日發(fā)布研究報告，公司業(yè)績增速亮眼，深耕優(yōu)勢明顯，維持“買入”評級，預計公司2020-2022年EPS分別為0.33元、0.50元、0.72元（原為0.32元、0.47元、0.67元），維持公司2021年合理PE估值為28倍，上調目標價至16.47港元/股。

小結

2020年，建業(yè)新生活上市后首份年報業(yè)績表現(xiàn)良好，雖受到新冠肺炎疫情影響，但公司經(jīng)營效益穩(wěn)步提升，規(guī)模實現(xiàn)持續(xù)高質量增長，營收保持高速發(fā)展，盈利能力穩(wěn)步向好。公司持續(xù)完善業(yè)務結構，增值服務業(yè)務的持續(xù)發(fā)力帶來收入與利潤總量的大幅提升。2020年開年至今，突如其來的疫情對物業(yè)管理公司是一場考驗也是一場機遇，疫情期間凸顯了物業(yè)管理公司“最后一百米”的作用，物業(yè)的迅速反應、到位服務，會無形中提高品牌的優(yōu)勢及口碑效應。隨著建業(yè)新生活多元化服務內容的豐富、服務質量的提升，公司未來發(fā)展將不容小覷。

【樂居財經(jīng)報道】

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