持續(xù)前進(jìn)，不斷總結(jié)。中城聯(lián)盟十五周年，站在歷史思考未來(lái)。企業(yè)家們結(jié)合現(xiàn)狀，深度把脈行業(yè)。郁亮稱，一個(gè)新的時(shí)代開始了。老胡再提“行業(yè)創(chuàng)新”并希望，將創(chuàng)新作為今后組織生存的動(dòng)力，可以是一個(gè)方向，也可以是一個(gè)路徑，可以把它的位置抬得更高一些。
走向未來(lái)的中城投資
文/路林
去年我們?nèi)鐣?huì)的融資總額，是18萬(wàn)億，其中銀行信貸不到8萬(wàn)億，首次社會(huì)融資總額超出了銀行一倍以上的格局。我問了很多開發(fā)商，在銀行融資當(dāng)中，銀行標(biāo)準(zhǔn)利率的成本和資金在整個(gè)企業(yè)融資當(dāng)中的比重占多少。他們的回答是，大概15%到20%，也就是我們有80%到85%的資金來(lái)自非銀行的融資。
再來(lái)看，我們?nèi)鐣?huì)的融資成本是什么樣的狀態(tài)。銀行的平均融資成本是9.7%，只要拿9.7%以上都是比較優(yōu)惠的資金，全社會(huì)銀行以外的融資平均成本是18.3%，所以拿到18.3%以上的是貴的。為什么在一個(gè)有120億元這么多存款的國(guó)家當(dāng)中，我們的資金還這么貴呢？今天我想談幾點(diǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)的意見。
第一，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)不會(huì)太好，也不會(huì)太壞，今后十年當(dāng)中也不會(huì)太壞，但是今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)前景是比較嚴(yán)峻的。我們這個(gè)行業(yè)跟資金密切相關(guān)，我看了最近銀行的房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)，大概全社會(huì)銀行房地產(chǎn)類的信貸是14.5萬(wàn)億，其中有一半是住宅按揭貸款，這也是影響我們房地產(chǎn)金融環(huán)境最重要的一方面。資金影響了購(gòu)房人的購(gòu)房能力和意愿。
第二，是影響我們按揭的回款。在銀行房地產(chǎn)的信貸當(dāng)中有3萬(wàn)億多一點(diǎn)是開發(fā)貸款，但是在最近五年當(dāng)中總量沒有變。我們行業(yè)類當(dāng)中前20家的企業(yè)，資金比較寬裕；在國(guó)內(nèi)的這些企業(yè)，前50家100家的企業(yè)，會(huì)拿到優(yōu)惠的利率；第三類是14萬(wàn)億。今天除了資金以外，因?yàn)橘Y金的金融環(huán)境、快周轉(zhuǎn)是我們利潤(rùn)提高的重要因素，我們的銷售周轉(zhuǎn)率下降之后，經(jīng)營(yíng)杠桿明顯下降，被迫提高財(cái)富杠桿。銷售杠桿沒辦法正常支付擴(kuò)展性的發(fā)展，就會(huì)過度融資，直接影響了房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)口。
這個(gè)當(dāng)中，大家知道香港的上市公司，都有嚴(yán)格的要求，無(wú)論是公開資本市場(chǎng)，還是私募市場(chǎng)。因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)業(yè)形勢(shì)發(fā)生了變化，我們的資金成本發(fā)生了直接的變化。再者，就是金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)很多開發(fā)商，跟我們所謂的各類社會(huì)融資主體都有一個(gè)廣泛的接觸。中城投資到9月底累積投資總額是400億，我們的管理已經(jīng)超過200億，400億面對(duì)的開發(fā)商一樣，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)到什么程度呢？
由于利率市場(chǎng)化帶來(lái)的，我們無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益實(shí)際上是下降的，或者是風(fēng)險(xiǎn)比較低的資本成本現(xiàn)在是越來(lái)越低的。另外一段無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益下降的同時(shí)，信用風(fēng)險(xiǎn)類融資在上升，中城投資作為大家的補(bǔ)充融資，我們?nèi)谫Y是由市場(chǎng)化比例的價(jià)格決定的。為了給聯(lián)盟企業(yè)做好服務(wù)，我們會(huì)根據(jù)每一個(gè)企業(yè)的融資總量，根據(jù)大家的凈資產(chǎn)等，每一年會(huì)給大家調(diào)整額度，每一年會(huì)按照抵押類、信用類，對(duì)資金的比重和資金的成本做出及時(shí)的調(diào)整。
（路林，中城投資總裁）
應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下行，政府應(yīng)該做什么？
文/劉琳
應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下行，政府應(yīng)該做什么？穩(wěn)投資，加快棚戶區(qū)改造。這一點(diǎn)我非常的不理解，我在河南和陜西看到，棚戶區(qū)改造實(shí)際上是提供住房供給，每一個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在安置居民之后，一定有很大比例的是商品房，商品房是要推向市場(chǎng)的，在這樣一個(gè)存量過剩的時(shí)代，不斷地推進(jìn)棚戶區(qū)的改造，意味著不斷地增加供給，市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)。我們看到陜西棚戶區(qū)改造的投資已經(jīng)占到50%了，河南是30%，而且各個(gè)地方為了投資，能夠采取的措施是把后續(xù)的建設(shè)任務(wù)拿到前面來(lái)做，就是把任務(wù)全部提前到今年和明年完成，會(huì)更大幅度地增加市場(chǎng)的供給。
再者，未來(lái)住房政策可能方向只能有一個(gè)，培訓(xùn)新的住房群體，城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的新增人口住房問題。第二個(gè)就是住房改善的需求，我想后續(xù)的會(huì)出來(lái)對(duì)住房改善需求的限制取消。只有讓這兩個(gè)住房需求能夠發(fā)揮出來(lái)，才有可能使我們的市場(chǎng)發(fā)揮更好的作用。
講到貨幣調(diào)控模式，貨幣調(diào)控其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的影響還是非常大的，中央現(xiàn)在的總體基調(diào)就是總量穩(wěn)定，存量?jī)?yōu)化。會(huì)通過結(jié)構(gòu)對(duì)存量進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。從政策的一些情況我就不多說了，大家可能比我更清楚。
（劉琳，REICO工作室博士）
第四季度抓住時(shí)機(jī)賣房子
文/陳勁松
總體基調(diào)現(xiàn)在看來(lái)好轉(zhuǎn)，不能說總體好轉(zhuǎn)，它是一撥限購(gòu)取消后的一個(gè)反彈，這一撥是以改善需求為主的，不是剛需，就是剛需再增長(zhǎng)已經(jīng)乏力了。現(xiàn)在反彈是存在的，但是各個(gè)地區(qū)相差非常大，整個(gè)東三省的反彈不好，甚至是整個(gè)浙江省等。如果是這樣的話，今年第四季度要高度關(guān)注，要抓住，別提價(jià)，抓住時(shí)機(jī)把房子賣一賣。一線城市反彈是明顯的，比如說深圳，從黃金周開始，這說明一線城市放開限購(gòu)的話，購(gòu)買能力還是強(qiáng)的。另外，我不認(rèn)為利率會(huì)很快地下降，沒有那個(gè)可能性。
（陳勁松，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)）
一個(gè)新的時(shí)代開始了
郁亮
一個(gè)新的時(shí)代開始了！從時(shí)代更替來(lái)看這個(gè)事情，我覺得我們有的時(shí)候不理解，為什么這個(gè)時(shí)代結(jié)束了？過去說黃金時(shí)代最主要的是上市公司土地儲(chǔ)備多，而現(xiàn)在，土地儲(chǔ)備多不一定是好事情，再加上土地審批，過去的方法完全行不通。什么是一個(gè)時(shí)代的變化，就是在過去能承受的東西，往往在下一個(gè)時(shí)代行不通。
我們?nèi)f科從來(lái)不行賄，原來(lái)拿那種方式和別人合作，現(xiàn)在看來(lái)比較困難，必須慎重對(duì)待這些事情。（原來(lái)）我們行之有效的方法到新的時(shí)代，必須改變做法。不改變結(jié)果就是死路一條。但是也不要悲觀，我們剛剛過了黃金時(shí)代，現(xiàn)在是白銀時(shí)代，不會(huì)一下子過黑鐵時(shí)代的。
為什么叫白銀時(shí)代？為什么我們要驚醒呢？我們今天定價(jià)怎么定的？為什么去年開始我們帶著很多管理團(tuán)隊(duì)去學(xué)習(xí)呢？其實(shí)新的時(shí)代，我們?cè)谡f一個(gè)事情，重新挖掘更多需求。我們?nèi)f科進(jìn)駐美國(guó)，主要不是為了去美國(guó)發(fā)展，就是看看美國(guó)還有什么項(xiàng)目，他們?cè)谧鍪裁次覀冊(cè)谧鍪裁础：髞?lái)我們改革了一個(gè)口號(hào)，就是為城市發(fā)展做服務(wù)。問題就在于我們有沒有去挖掘這樣的機(jī)會(huì)。
沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)，如果有的話是運(yùn)氣。新的時(shí)代開始的時(shí)候，我們的運(yùn)氣和這些因素來(lái)保證我們活下去。所以一個(gè)時(shí)代來(lái)臨的時(shí)候，我們要認(rèn)真地學(xué)會(huì)放下，歸零。
要開始新的時(shí)代了，誰(shuí)能在未來(lái)勝出，包括外國(guó)在內(nèi)都沒有勝算，大家都在推敲和琢磨。所以在新的時(shí)代怎么做這些事情，該承擔(dān)起什么，萬(wàn)科愿意和各位一起做探討和探索。
（郁亮，萬(wàn)科總裁）
轉(zhuǎn)型時(shí)期更需創(chuàng)新
文/胡葆森
我覺得不僅是我們開發(fā)商，我們中城投資包括未來(lái)很多專業(yè)委員會(huì)，都可能會(huì)承擔(dān)一些行業(yè)創(chuàng)新，這些創(chuàng)新成果不但對(duì)組織有用，對(duì)成員企業(yè)有用，對(duì)這個(gè)行業(yè)更有用。所以我希望將創(chuàng)新作為今后組織生存的動(dòng)力，可以是一個(gè)方向，也可以是一個(gè)路徑，可以把它的位置抬得更高一些。
路林（中城投資總裁）說，（未來(lái)）不斷（會(huì)）有一些新的產(chǎn)品出現(xiàn)。這些產(chǎn)品就可能為我們?cè)谙蜷_發(fā)商服務(wù)上轉(zhuǎn)型提供很多機(jī)會(huì)和幫助，加之有著15年交往和信任的基礎(chǔ)，也希望在投資層面有更多的這種合作的案例出現(xiàn)，包括一些資源的整合、招商等。
我覺得創(chuàng)新的空間確實(shí)非常大，只不過我們過去憂患意識(shí)不夠，思考得不夠。在今后面臨的轉(zhuǎn)型時(shí)期，郁總（郁亮）講了，白銀也好，成色足不足也好，至少好日子基本上是越來(lái)越少的時(shí)候，我們需要帶著這個(gè)“作業(yè)”去思考。
（胡葆森，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)）
（本文根據(jù)2014中城聯(lián)盟董事長(zhǎng)戰(zhàn)略研討會(huì)暨中城聯(lián)盟十五周年紀(jì)念活動(dòng)與會(huì)嘉賓觀點(diǎn)整理部分節(jié)選，保留了口語(yǔ)化的文字風(fēng)格。）