老胡、郁亮、周忻縱論房企轉型
——2014 綠公司年會，《房地產企業(yè)的轉型：怎么轉》論壇實錄
2014年4月21日，“2014綠公司年會”平行論壇，老胡、郁亮、周忻，三方論道房企轉型，從自身角度來比對形勢，如何思考、如何應對，以下論點從思維方式、看待問題的角度、實踐的思考意義等方面，都帶來諸多啟發(fā)。
老胡：房地產漸趨于細分化和集中化
M2 十年增超80 萬億 房地產是最大蓄水池
老胡認為，中國房地產有兩個屬性：金融屬性、規(guī)模巨大。“金融屬性，本身就是資本密集型產業(yè)，和中國的金融形勢，甚至和國際的金融形勢都是密不可分的，美國實行了幾年量化的貨幣政策，大量的資金通過不同的渠道、不同的方式，流入了中國，流入了中國地產業(yè)。這幾年市場的錢多，每個人都感受到。”
“同時還有一個屬性，它自身規(guī)模特別大。過去十年間，貨幣M2總量從不足20萬億，到2012年年底的96萬億，去年經過一年13%的增長，現在突破100萬億。這些錢都去哪兒了？土地、房產一定是最大的蓄水池。”老胡說。
“房地產每年將近10萬億的銷售，所以它對GDP拉動的作用，它和其他40到50個行業(yè)高關聯(lián)度的關聯(lián)性，是其他任何行業(yè)替代不了的。”老胡認為，如果城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，房地產行業(yè)的支柱產業(yè)地位，在國民經濟地位中的支柱地位，是任何其他行業(yè)不可替代的。
房地產市場格局趨向于行業(yè)細分
2005年，老胡在杭州一次金融與房地產論壇上拋出過觀點，“2004年‘8·31大限’之后，以資本為推手的市場格局調整已經開始了”。他認為，市場格局的調整是任何一個行業(yè)最后走向城市化的必然，一個格局的調整過程也是細分的過程，細分實際上是一個行業(yè)成熟的過程。
“市場要細分，有些企業(yè)集中在一線二線城市做，有些城市集中在三線四線城市做，有些地產商跨了一線、二線、三線、四線城市。另外產品要細分，有些人專做住宅，有些人專做商業(yè)，還有專門做產業(yè)地產的，物流地產、工業(yè)地產、度假地產等。”老胡在會上說。
“另外，商業(yè)模式也在細分，有些是快速周轉型的，有些是持有型的，有些是快速周轉和持有綜合的，還有的是專門做一級開發(fā)的，所以商業(yè)模式也在細分，這實際上是整個市場成熟的過程。”老胡表示，房企轉型實際上是一個大的形勢在變化。
此外，老胡對每個城市地產商占據的市場份額進行分析。“第一，每個城市的前10大地產商，基本上控制了這個市場份額的60%以上，這基本在這70個大中城市，現在實現這樣一種結局。第二，大中城市的前10大地產商，有一半以上都不是本土的。前20名的大地產商，控制了70個大中城市至少30%到40%份額。”老胡說， “我們經常講，在牛市的時候，也有死去的企業(yè)，在熊市的時候也有賺錢的企業(yè)。”他認為房企轉型，首先是心態(tài)一定要變，其次是思維方式需要轉變。
危機來襲 建業(yè)不會“過早死”
會上有企業(yè)家認為，房地產已經嚴重過剩，危機已經到來。老胡接過話茬，就建業(yè)集團的三四線城市情況進行舉例。“建業(yè)幾乎是跨省、市、縣、鎮(zhèn)四級市場。剛才郁總實際突出了一個客戶的價值的概念，我們現在正在享受著過去這22年為這樣同一群客戶，不斷地在增加這種服務的附加值的一種所有行為的成果，就是我大概五年前提出的大服務體系。”
老胡稱，建業(yè)在做好基礎服務、物業(yè)管理基礎上，提供蔬果肉的綠色基地外，所能做的這一切就是“以客戶需求為中心，以提高客戶的幸福感為中心。我的客戶現在將近10萬戶業(yè)主”。老胡認為，建業(yè)集中在河南省，做起來相對容易一些。而在這樣一個基礎上，建業(yè)在二線、三線、四線市場并沒有感受到“風向要轉了，房子賣不出去了”。“現在沒有感受到這樣一種危機，我知道這種危機早晚要來，但是如果可能死，我們應該不是最后一個，至少是最后的一批。”他說。
而面對時下銀行銀根緊縮、房地產放貸受限等現實，老胡回答提問的企業(yè)家，“銀行正在為過去這么多年的影子銀行欠下的賬補窟窿，沒有過多錢拿到房企貸款、個人房貸這方面。另外，周小川說，用一到兩年時間，實現利率市場化。而客戶按揭買房利息與貸給小微企業(yè)的利息，可以差四億到五億的效益，因此給個人住房放貸積極性在下滑”。
郁亮：跨界是為把原業(yè)務做好 用互聯(lián)網思想武裝自己
“用互聯(lián)網新的思想武裝自己”
郁亮介紹，萬科走訪很多公司，包括華大基因、阿里巴巴、騰訊、海爾、小米等，都為萬科留下深刻的啟發(fā)。例如，阿里巴巴給予萬科最大的啟發(fā)是平臺問題，“在平臺上，任何人可以做生意，在任何人做生意的時候，成了一個非常好的生態(tài)系統(tǒng)”。
騰訊的微信同樣引起萬科的興趣，“微信是對過去QQ的革命，到了騰訊才知道，原來移動互聯(lián)網才是真正的互聯(lián)網，手機已經不是你的工具，是你身體的一部分，它掌握你的知識，幫你計算，幫你做各種各樣安排，幫你買東西”。
結合前不久萬科“放下身段”請一位名叫馬佳佳的90后網絡達人，前往萬科總部為一群可愛又可敬的“大叔”開壇授課，并引起社會各界的關注和熱議，郁亮表示，“這個行業(yè)(房地產)需要面向新的客戶，需要新的舉動和安排。一方面企業(yè)要接地氣，以淘寶、阿里巴巴和騰訊為例，他們之間有配合，使得越來越接地氣，往下做。另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)企業(yè)，包括小米、海爾這樣的，我們要接上云端，要上天，用互聯(lián)網新的思想武裝自己”。
郁亮總結道：“未來的時代，無論是上天入地，都要做得好，才能夠在下一步勝出，不接地氣可能不成功，光接地氣沒有云端思想的可能也不會成功，這是我們的觀察。”
需要“思考三點” 提出“兩個應對”
郁亮坦言，目前需要萬科思考的有三點：第一點，對新的事物，我們只有放開心胸，去擁抱它我們才能真正理解；第二點，比變化更重要的是，你要找到背后的不變，第一個變化背后有不變的東西，這些不變的東西是什么；第三點，當新的時代大幕揭開的時候，傳統(tǒng)企業(yè)應該做的，不是遠離自己的領域，而是尋找新的伙伴，利用新的工具，將原有業(yè)務做得更好。
隨后，郁亮對于當前萬科發(fā)展形勢提出了“兩個應對”。“第一個應對，今年準備在50個項目建長者服務中心，把社區(qū)老人照顧好。以前我們項目關注到孩子，現在我們要求老人跟孩子并重。我們要發(fā)展一些社區(qū)的志愿者，能夠讓那些75歲以上、需要幫助的老人得到幫助，這樣做客戶會對我們更好。”
“第二個應對，要從執(zhí)業(yè)經理提升為事業(yè)合伙人，我們不只是給老板打工，我們不只是給投資人打工，我們也是為自己打工，為公司打工同時也為自己在做，我們相信最好的投資，就是投資自己的事業(yè)，我們給個機制，讓你投資自己的事業(yè)，這樣共同壯大平臺，從而背靠背。”
互聯(lián)網主導房地產轉型是否可行
活動過程中，萬科總經理郁亮就現場觀眾提出的問題進行解答。被問及互聯(lián)網主導房地產轉型是否可行時，郁亮坦言期待任何變化的出現。“互聯(lián)網轉型做出個企業(yè)也很好，其他企業(yè)來轉行做這個行業(yè)也很好，就說明這個行業(yè)很吸引人。萬科賺的錢跟騰訊賺的錢是差不多的，但它可以買下相對于六個萬科的市值，這說明整個社會對它更看好一些。所以如果他們這些公司有興趣來改變我們行業(yè)這個力量的話，我覺得挺好，任何行業(yè)有有生力量加入都是好事情。”
看好地產商轉型涉足產業(yè)園區(qū)
當前越來越多的地產商涉足產業(yè)園區(qū)，對此郁亮表示看好，“我覺得萬科原來的目標是蓋有人住的房子，現在改了一個字，蓋有人用的房子，這一字之改也就定義了我們新的配套服務商的概念。我們?yōu)槌鞘邪l(fā)展配套發(fā)展做服務的，如果產業(yè)園區(qū)有人在用，它對城市發(fā)展建設是有用的，我們就應該去做這件事情，做好配套服務，所以我是很看好這件事情的。既然我看好，我就會考慮這個事情”。
周忻：居安思危主動求變
金融開放是最大沖擊 銀行不再當“爺”
當前，房地產行業(yè)面臨著各方的沖擊與變化。其中，最大的沖擊來自金融行業(yè)。十八屆三中全會指出，未來的金融改革將以市場化為目標，發(fā)展多層次資本市場，穩(wěn)步推進利率和匯率市場化改革。
針對金融改革對房地產行業(yè)帶來的影響，周忻表示：“原來我們理解的銀行是一個‘衙門’，但現在打破了。原來我們開發(fā)商見銀行行長，(銀行)是 ‘爺’，我們是問它貸款的。結果發(fā)現我們也可以成為銀行董事之一，甚至如果有私有銀行牌照，很多開發(fā)商老板說，想搞一個地產銀行。”
在金融改革的大局中，互聯(lián)網也成為變局中最大的行業(yè)。周忻指出：“現在互聯(lián)網做P2P(網絡借貸平臺)也能成為金融的概念，所有人感覺到互聯(lián)網公司對行業(yè)的一種沖擊。”
雙向調控下 政府未來角色將發(fā)生改變
如今，房地產市場最大的兩個變化是供需關系的變化和由單向調控向雙向調控轉變的變化。
針對房地產市場的供需關系變化，周忻強調：“過去十年，供需關系非常清楚，每一個城市，只要通一條地鐵、引入一個產業(yè)，供需關系就發(fā)生變化。但今天，不同城市的供需關系開始發(fā)生變化了。”這需要開發(fā)商們對市場做更多深入的研究和討論。
目前關于中國樓市房價、房地產政策走勢，成為各界關注的話題。周忻分析認為：“在過去的N年當中，我們對市場的判斷，實際上是看政府。”而在雙向調控政策下，政府在未來的市場當中扮演的角色將會發(fā)生變化，開發(fā)商們需要深思未來的市場向誰看。
戰(zhàn)略角度應對問題 談“求變”與“不變” 提及最近熱門話題“城鎮(zhèn)化”，周忻認為：“城鎮(zhèn)化是未來六年的發(fā)展方向，從戰(zhàn)略角度來講，中國房地產開發(fā)商面臨著兩個選擇：一是大的企業(yè)去做城市再開發(fā)，另一個是城鎮(zhèn)化概念，抓住城鎮(zhèn)化中的發(fā)展空間。這對開發(fā)商而言，是兩個完全不同的方向，需要企業(yè)從戰(zhàn)略角度去應對。”
“開發(fā)商要學會用戰(zhàn)略層面去思考問題。”周忻說，作為經營者考慮的是，如何在現有市場環(huán)境當中，我們如何在戰(zhàn)略上進行一種變化。針對當前房地產市場的變化，傳統(tǒng)房產企業(yè)不僅要守住原有的東西，還需要居安思危主動求變，擁抱互聯(lián)網，擁抱金融，擁抱產業(yè)。周忻稱，易居(中國)未來的兩個發(fā)展戰(zhàn)略是金融服務戰(zhàn)略和社區(qū)服務戰(zhàn)略。在金融開放中，最大的資產是房產和有效資產，易居(中國)擁有大量的房產資源，在金融服務方面占據優(yōu)勢，易居(中國)今后將走金融服務戰(zhàn)略。另外，社區(qū)的物業(yè)管理和居民消費也存在著很大的市場，將可能是易居(中國)未來變化的方向。
“唯一不變的，就是易居(中國)圍繞房地產行業(yè)的服務，圍繞著房子的服務戰(zhàn)略，我們的服務質量和把服務做到極致的理念。”周忻強調。